Alla Galleria Deloitte di Milano, il convegno “Luxury Hospitality Reloaded: Repositioning and Balancing Sustainability” ha riunito alcuni tra i protagonisti più autorevoli del settore alberghiero, finanziario e consulenziale per discutere il futuro dell’ospitalità di lusso. Un appuntamento di grande rilievo per Milano Luxury Life perché intercetta il punto esatto in cui hotellerie, real estate, sostenibilità e lifestyle alto di gamma convergono in un unico grande tema: il riposizionamento dell’Italia nel turismo internazionale.
Secondo i dati presentati da Deloitte, per sei investitori su dieci l’Italia è oggi il primo mercato europeo per attrattività degli investimenti nell’hotellerie di lusso, davanti a Grecia, indicata dall’11%, e Portogallo, al 10%. Una leadership che nasce dal patrimonio culturale, paesaggistico e gastronomico del Paese, ma che guarda ormai oltre le destinazioni classiche come Roma, Milano, Venezia e Firenze, includendo borghi rigenerati, territori montani e mete emergenti.
Deloitte riunisce i protagonisti dell’hospitality luxury
Il convegno promosso da Deloitte ha messo attorno allo stesso tavolo consulenza, investitori, banche, gruppi alberghieri e operatori del turismo di alta gamma.
Ad aprire i lavori sono stati Angela D’Amico, Partner e Real Estate Sector Leader di Deloitte, e Fabio Giuffrida, Director di Deloitte Climate & Sustainability. È seguita l’intervista a Lorenzo Vianello, Head of Real Estate Industry di UniCredit Italy, a conferma del ruolo sempre più centrale del sistema bancario nei processi di trasformazione e valorizzazione degli asset alberghieri.
La prima tavola rotonda, dedicata al riposizionamento degli hotel nel segmento luxury, ha visto il confronto tra Marcello Mangia, Presidente & CEO di Mangia’s Resorts, Mario Ferraro, CEO di Smeralda Holding, e Massimo Baldo, Vice President Europe di Palace Resorts, con la moderazione di Roberto Race, Chief Institutional Communication and Media Relations Officer di Deloitte. La seconda tavola rotonda, dedicata alla sostenibilità, ha riunito Aldo Melpignano, CEO di Egnazia Ospitalità Italiana, Vittoria Ferragamo, Sustainability and Special Projects Manager de Il Borro, ed Ettore Cavallino, Vice President Development Luxury Southern & Eastern Europe di Accor, moderati da Franco Amelio, Partner di Deloitte Climate & Sustainability.
Il risultato è stato un confronto in cui ogni player ha portato una prospettiva diversa: il real estate istituzionale, la finanza, il resort mediterraneo, l’hospitality internazionale, il borgo storico, la rigenerazione territoriale, la sostenibilità misurabile.
L’Italia come capitale europea del turismo di lusso
Per Angela D’Amico, Partner e Real Estate Sector Leader di Deloitte, il dato emerso dallo studio è netto: l’Italia resta il mercato più attrattivo d’Europa per il turismo di lusso grazie a un patrimonio culturale e paesaggistico senza equivalenti e a una reputazione consolidata come destinazione d’eccellenza. Circa sei operatori su dieci indicano il nostro Paese come principale polo di attrazione e sviluppo dell’hotellerie luxury in Europa nei prossimi tre anni.
Non è più, però, una partita limitata alle capitali del turismo classico. Il mercato si sta spostando verso un’Italia più ampia, più articolata, più territoriale. Crescono l’interesse per i borghi recuperati, per le destinazioni montane, per gli immobili storici da riconvertire, per i territori capaci di offrire autenticità, paesaggio, cucina, benessere e racconto.
La domanda di ospitalità di alta gamma e i rendimenti superiori rispetto ad altri segmenti dell’hotellerie spingono investitori e operatori verso il riposizionamento degli asset nel comparto luxury. Tra i fattori decisivi emergono la qualità della location, la disponibilità di capitale e la forza del brand.
È una trasformazione che riguarda l’intera filiera: proprietari immobiliari, operatori alberghieri, fondi, banche, gruppi internazionali, chef, brand del design, comunità locali e destinazioni.
Food & beverage: la nuova leva del lusso alberghiero
Uno dei dati più rilevanti dello studio Deloitte riguarda il food & beverage: oltre il 70% di investitori e operatori prevede di investire in quest’area, riconoscendola come fattore chiave di differenziazione e attrattività per la clientela luxury.
La cucina italiana non è più un servizio accessorio dell’hotel. È diventata una leva di posizionamento, un linguaggio identitario, un moltiplicatore di esperienza. In un Paese dove la gastronomia è parte integrante del capitale culturale, il ristorante d’albergo non può più essere soltanto una funzione operativa: deve diventare destinazione nella destinazione.
Benedetto Puglisi, Director Real Estate & Hospitality di Deloitte, sottolinea proprio questo passaggio: la ricchezza e la varietà della cucina italiana rappresentano una leva competitiva per rafforzare il posizionamento delle strutture luxury, anche attraverso investimenti negli spazi e partnership con chef e marchi di riferimento.
Per Milano Luxury Life questo punto è davvero cruciale. Il futuro dell’hotel di lusso italiano passerà sempre più dalla capacità di costruire un ecosistema gastronomico: ristoranti d’autore, breakfast identitario, bar experience, cantine, orti, produttori locali, pairing, mixology, chef residency, eventi privati e format capaci di attrarre anche il pubblico esterno.
Il food & beverage diventa così reputazione, margine, racconto e appartenenza.
La sostenibilità non è più un costo: è strategia
Il secondo asse del convegno è la sostenibilità. Secondo Deloitte, oltre il 21% delle CapEx complessive nei progetti di riposizionamento luxury viene destinato a iniziative legate alla sostenibilità. Per Franco Amelio, Partner di Deloitte Climate & Sustainability, i fattori ESG non sono più una scelta etica, ma un imperativo strategico che incide su competitività, reputazione e sostenibilità economica delle strutture ricettive. Il lusso, nelle sue parole, non si esaurisce più in servizi esclusivi e comfort, ma include responsabilità ambientale e impatto sociale. Tra il 2024 e il 2025, secondo i dati riportati da Deloitte, il numero di strutture con certificazioni ESG è cresciuto del 22%, mentre il 73% dei viaggiatori vorrebbe che la spesa turistica generasse benefici diretti per le comunità. Le certificazioni si stanno affermando come un vero passaporto di credibilità per le strutture di fascia alta: servono ad attrarre clienti, investitori istituzionali e accesso alle fonti di finanziamento. La gestione responsabile delle risorse naturali — riduzione dei consumi energetici, fonti rinnovabili, conservazione idrica, gestione circolare dei rifiuti — diventa un elemento differenziante. Gli interventi di retrofitting energetico possono inoltre generare un incremento del valore immobiliare tra il 6% e il 10%, mitigando l’incertezza legata al mercato energetico.
Fabio Giuffrida: l’ospite cerca esperienze capaci di generare effetti positivi
Il cambiamento riguarda, oltre i modelli di investimento, soprattutto il profilo stesso del viaggiatore.
Fabio Giuffrida, Director di Deloitte Climate & Sustainability, ha evidenziato la trasformazione della clientela che sceglie l’hotellerie di lusso: un pubblico alla ricerca di esperienze uniche, tailor-made, ma anche capaci di generare effetti positivi. L’aspettativa è che il soggiorno vada oltre i servizi interni alla struttura e riesca a valorizzare le risorse esterne: territorio, comunità, economia locale.
È una delle chiavi più moderne del lusso alberghiero. L’ospite alto spendente non desidera più soltanto essere protetto dal mondo esterno. Vuole entrarvi con privilegio, ma anche con senso. Vuole vivere un luogo, comprenderne la cultura, accedere a esperienze irripetibili, ma senza sentirsi parte di un modello estrattivo.
In questa nuova grammatica, l’hotel di lusso diventa un mediatore tra ospite e destinazione.
Il Borro: il borgo come progetto di lungo periodo
Tra gli interventi più significativi, Vittoria Ferragamo, Sustainability and Special Projects Manager de Il Borro, ha riportato il tema alla dimensione più concreta e familiare del progetto.
Il Borro nasce da un borgo medievale del Duecento, acquisito nel 1993 da Ferruccio Ferragamo. Nelle parole di Vittoria Ferragamo, il progetto nasce dall’“ossessione” del padre per quel luogo: un percorso lungo trent’anni, in cui il recupero del borgo non è stato soltanto un’operazione immobiliare, ma la costruzione paziente di un’identità ospitale, agricola, culturale e territoriale.
Il valore de Il Borro sta proprio in questa continuità: un borgo restituito alla vita attraverso ospitalità, agricoltura, artigianalità, ristorazione e cura del territorio.
In un mercato in cui molti parlano di autenticità, Il Borro rappresenta uno dei casi italiani in cui l’autenticità non viene costruita a tavolino: esiste nella pietra, nel tempo, nella memoria familiare e nella capacità di trasformare il restauro in esperienza.
Egnazia Ospitalità Italiana: dalla sostenibilità alla rigenerazione
L’intervento di Aldo Melpignano, CEO di Egnazia Ospitalità Italiana, ha introdotto uno dei passaggi più forti del convegno: il superamento della sostenibilità come semplice riduzione dell’impatto e l’affermazione della rigenerazione come nuovo orizzonte operativo.
Melpignano ha definito la sostenibilità imprescindibile, prima ancora che per ragioni di mercato, per una questione di responsabilità. Nel turismo, ha osservato, non bisogna chiedersi solo che cosa il turismo prenda dal territorio, ma che cosa restituisca. Il suo ragionamento è particolarmente importante perché sottrae la sostenibilità alla retorica. Non è un costo, ma una componente della strategia d’impresa; non è un vincolo, ma una fonte di efficienza, reputazione e profitto. Melpignano lo afferma con nettezza: sostenibilità e risultati economici possono procedere insieme. Il caso di Borgo Egnazia è emblematico. Melpignano ha ricordato come Fasano, alla fine degli anni Novanta, fosse conosciuta soprattutto per il contrabbando di sigarette, mentre oggi è diventata un polo turistico in grado di attirare i grandi brand internazionali dell’hospitality. L’impatto sul tessuto socioeconomico locale, nelle sue parole, è stato enorme. Accanto alla rigenerazione territoriale, Egnazia lavora anche su quella agricola, con progetti legati all’agricoltura circolare, al recupero di grani antichi e di specie vegetali quasi estinte. Non solo consumo del paesaggio, dunque, ma restituzione di patrimonio agricolo e culturale.
Accor: l’hospitality responsabile diventa standard internazionale
L’intervento di Ettore Cavallino, Vice President Development Luxury Southern & Eastern Europe di Accor, ha portato nel dibattito la prospettiva di un grande gruppo internazionale. Il motto richiamato da Cavallino – “pioneering the art of responsible hospitality connecting culture with care” – sintetizza il posizionamento di Accor sulla responsabilità nell’ospitalità contemporanea. Il passaggio più interessante riguarda il cambiamento del concetto stesso di lusso. L’opulenza fine a se stessa, ha spiegato Cavallino, viene percepita in modo diverso rispetto al passato. Nel luxury hotel contemporaneo, anche la colazione, il food cost, il food waste, la donazione delle eccedenze, il controllo dei processi e la certificazione delle strutture diventano elementi centrali. Accor porta quindi nel confronto un tema essenziale: la sostenibilità deve essere misurata. Non basta dichiarare l’impegno; bisogna controllare, ridurre, certificare, costruire criteri. Cavallino ha ricordato che una quota significativa del network e del bedding Accor risulta certificata, sottolineando come la certificazione non sia un logo da esibire, ma una disciplina di gestione.
È il punto in cui il lusso internazionale diventa sistema: brand, standard, metriche, supply chain, riduzione degli sprechi, relazione con operatori e investitori.
Mangia’s Resorts, Smeralda Holding e Palace Resorts: il riposizionamento come leva di valore
La tavola rotonda dedicata al riposizionamento ha dato spazio anche ai modelli di crescita e valorizzazione portati da Mangia’s Resorts, Smeralda Holding e Palace Resorts.
La presenza di Marcello Mangia, Mario Ferraro e Massimo Baldo ha permesso di mettere a confronto tre traiettorie diverse dell’hospitality di lusso: il gruppo italiano legato alla resort hospitality mediterranea, il player simbolo della Costa Smeralda e un operatore internazionale con forte esperienza nel segmento resort.
È un passaggio importante perché dimostra come il riposizionamento luxury non sia un modello unico. Può nascere da strutture esistenti da elevare, da destinazioni iconiche da rinnovare, da asset da internazionalizzare, da format resort da reinterpretare per la clientela europea, da territori maturi o emergenti.
In tutti i casi, il lusso alberghiero richiede una combinazione sempre più sofisticata: capitale, brand, location, architettura, food & beverage, sostenibilità, servizio e capacità di inserirsi nel racconto del territorio.
UniCredit e il ruolo della finanza
La presenza di Lorenzo Vianello, Head of Real Estate Industry di UniCredit Italy, ha confermato l’importanza crescente della finanza nel futuro dell’hotellerie di lusso. Il riposizionamento degli asset richiede capitali rilevanti, tempi lunghi, competenze industriali e capacità di leggere correttamente il potenziale delle destinazioni. Deloitte individua proprio nella difficoltà di accesso ai capitali uno degli ostacoli principali ai progetti di riqualificazione. Il paradosso è evidente: molte strutture potrebbero evolvere verso il segmento luxury, ma non sempre dispongono delle risorse finanziarie, della governance o della struttura operativa per affrontare un percorso di trasformazione profonda.
Il ruolo delle banche, dei fondi e degli investitori istituzionali diventa quindi decisivo. Non basta acquistare o ristrutturare un immobile: bisogna costruire un modello sostenibile, finanziabile, misurabile, capace di produrre valore nel lungo periodo.
Angela D’Amico: modelli diversi, stessa direzione
Nelle conclusioni, Angela D’Amico ha sottolineato la ricchezza del confronto: dal punto di vista bancario agli investimenti nell’alta gamma, dai modelli familiari a quelli istituzionali, fino agli ecosistemi più complessi costruiti attraverso partnership con fondi di private equity e operatori con aspettative più dinamiche. Il punto di convergenza è chiaro: la sostenibilità è ormai un fattore critico di successo e parte integrante dei business model delle realtà più evolute. Non più cornice accessoria, ma struttura portante dell’impresa alberghiera.
L’hotellerie di lusso italiana è entrata in una fase in cui la riflessione strategica non può più essere occasionale: deve diventare piattaforma permanente di confronto tra operatori, investitori, istituzioni finanziarie e territori.
Il nuovo lusso dell’ospitalità italiana
Il messaggio che emerge da Luxury Hospitality Reloaded è netto: il lusso alberghiero italiano non può più essere definito solo dal patrimonio ereditato ma deve essere costruito, aggiornato, finanziato, certificato, narrato e restituito ai territori.
L’Italia possiede un vantaggio competitivo straordinario: bellezza diffusa, cucina, borghi, città d’arte, montagne, coste, artigianato, agricoltura, cultura dell’accoglienza. Ma questo patrimonio, da solo, non basta. Servono capitali, governance, brand forti, gestione professionale, misurazione degli impatti, alleanze con chef e produttori, tecnologie per l’efficienza energetica, capacità di attrarre investitori e di generare valore locale.
L’hotellerie di lusso del prossimo decennio sarà giudicata su una domanda più esigente: non soltanto quanto riesce a incantare l’ospite, ma quanto riesce a migliorare il luogo che la ospita. È qui che l’Italia può davvero diventare il laboratorio europeo più avanzato dell’ospitalità alto di gamma: non copiando modelli internazionali, ma trasformando la propria identità in un’industria più consapevole, più sostenibile, più redditizia e più radicata.
