Dall’ingresso della famiglia saudita El-Khereiji in Gruppo Barletta al 49% di Rocco Forte Hotels detenuto dal PIF, fino alla vendita di Villa Certosa e al primo sviluppo internazionale di Red Sea Global in Italia. Sono operazioni indipendenti, ma lette insieme mostrano un cambiamento: il capitale mediorientale non cerca soltanto maison, ma hotel, piattaforme, grandi proprietà e destinazioni impossibili da replicare
Un aumento di capitale da 166 milioni di euro porta una famiglia saudita dentro Gruppo Barletta. Il fondo sovrano dell’Arabia Saudita possiede il 49% di Rocco Forte Hotels. In Costa Smeralda, Villa Certosa passa a una società che Reuters collega alla famiglia reale del Qatar per una cifra riportata intorno ai 350 milioni di euro. Nel frattempo Red Sea Global, sviluppatore interamente controllato dal Public Investment Fund saudita, indica l’Italia come destinazione della propria prima espansione internazionale e oggi include ufficialmente un nuovo sviluppo italiano nel proprio portafoglio.
Sono operazioni differenti per soggetti, struttura, dimensione e finalità. Non esiste una regia unica e sarebbe scorretto presentarle come parti di uno stesso piano.
Ma la geografia che disegnano merita attenzione.
Per molti anni il rapporto fra capitale del Golfo e lusso europeo è stato raccontato soprattutto attraverso partecipazioni nelle grandi maison, acquisizioni di trophy asset nelle capitali e shopping immobiliare personale. Quel denaro oggi compare sempre più spesso in un territorio più articolato: hospitality, real estate prime, piattaforme di viaggio, sviluppo turistico e proprietà capaci di controllare una parte maggiore dell’esperienza del cliente.
L’Italia possiede proprio ciò che questo capitale difficilmente può costruire altrove: palazzi storici, città riconosciute nel mondo, coste con offerta fisicamente limitata, hotel con decenni di reputazione, paesaggi protetti e un sistema di moda, design, cucina e manifattura che aumenta il valore dell’indirizzo nel quale viene investito.
Il capitale arriva dal Golfo. La scarsità, questa volta, è italiana.
Prima vennero le maison
Il rapporto non comincia dagli hotel. Nel 2012 Mayhoola for Investments, società di investimento del Qatar, acquisì Valentino. Quella partecipazione ha attraversato più di un decennio di sviluppo della maison e nel 2023 Mayhoola ha ceduto a Kering il 30% di Valentino per 1,7 miliardi di euro, conservandone il 70%. Nel 2025 le parti hanno poi posticipato al 2028 e al 2029 le opzioni che potrebbero modificare ulteriormente l’assetto proprietario. I conti semestrali 2026 di Kering confermano tuttora la partecipazione del 30%.
Valentino offre una fotografia della prima stagione: il capitale del Golfo entra direttamente nel marchio, ne accompagna la crescita e successivamente apre il capitale a un grande gruppo europeo.
La fase che stiamo osservando oggi è più larga. Accanto alle maison compare tutto ciò che permette al cliente del lusso di abitare, soggiornare, viaggiare e possedere.
Non significa che i brand abbiano perso attrattività. Significa che l’infrastruttura economica del lusso è diventata essa stessa un asset.
Gruppo Barletta: l’equity saudita incontra Arsenale
Il caso più recente porta direttamente al nuovo verticale Hospitality Investment di Milano Luxury Life. Il 25 maggio Gruppo Barletta ha annunciato un aumento di capitale complessivo da 166 milioni di euro che vede l’ingresso della famiglia saudita El-Khereiji, attraverso Global Hotels Real Estate, con una quota dell’8,5%. Nella stessa operazione FIDIM, holding della famiglia Rovati, aumenta la propria partecipazione dal 12,5% al 23%. La transazione attribuisce a Gruppo Barletta una valutazione post-money di 1,172 miliardi di euro. La destinazione del capitale è altrettanto importante della provenienza: l’operazione deve sostenere la crescita e il consolidamento di Arsenale, compresa la possibilità di nuove operazioni straordinarie. È il tassello che completa ciò che Milano Luxury Life ha appena raccontato in “Arsenale raccoglie 300 milioni: come si finanzia il nuovo lusso italiano tra hotel e treni”. In quel caso abbiamo guardato il lato del debito: un bond senior secured da 300 milioni, Euribor più 700 punti base, destinato alla crescita tra hotel e luxury rail. Ora appare più chiaramente anche il lato dell’equity: dietro l’espansione della piattaforma lavorano insieme capitale imprenditoriale italiano, capitale saudita e finanziatori internazionali.
Il risultato va oltre l’hotellerie tradizionale.
Arsenale lavora con Orient Express, controlla Golden Eagle Luxury Trains, sviluppa La Dolce Vita Orient Express e partecipa a progetti ferroviari di fascia alta in diversi mercati internazionali. Il capitale non finanzia quindi soltanto camere: finanzia un sistema nel quale l’ospitalità può trovarsi in un palazzo romano, su un treno italiano o lungo una nuova rotta internazionale.
Per la famiglia El-Khereiji, l’ingresso in Gruppo Barletta significa accedere proprio a questa piattaforma.
Il valore non è soltanto nell’immobile. È nella capacità di far viaggiare il modello.
Rocco Forte: il PIF entra, la famiglia mantiene il controllo
Rocco Forte Hotels offre una struttura differente. A fine 2023 il Public Investment Fund dell’Arabia Saudita ha acquisito il 49% del gruppo alberghiero, mentre la famiglia Forte ha mantenuto la maggioranza. L’accordo prevedeva anche nuovo capitale destinato ad accelerare l’espansione della compagnia in Italia e sui mercati internazionali.
È una formula particolarmente interessante per il lusso familiare: l’investitore finanziario porta capitale e capacità di sostenere una crescita molto più rapida, senza togliere alla famiglia fondatrice il controllo dell’azienda.
Da allora l’espansione italiana è diventata visibile anche a Milano.
The Carlton, aperto in via della Spiga dopo una profonda trasformazione dell’ex Baglioni Carlton, porta Rocco Forte direttamente nel Quadrilatero con 71 camere e suite, ristorazione, bar e Irene Forte Spa. Milano Luxury Life lo ha raccontato in “Via della Spiga cambia pelle: dentro The Carlton Milan”, osservando come l’hotel aggiunga permanenza a una strada storicamente costruita soprattutto intorno al retail.
Dietro quel nuovo indirizzo milanese esiste dunque anche capitale saudita.
Il cliente che entra al Carlton non lo percepisce, e non deve percepirlo. È precisamente questa la natura dell’investimento finanziario nell’hospitality: il capitale può trovarsi molto lontano dall’esperienza finale, pur rendendo possibili acquisizioni, ristrutturazioni e nuove aperture.
Il PIF non ha acquistato il 49% di un singolo hotel italiano. Ha acquisito una posizione in una piattaforma alberghiera familiare capace di espandersi in destinazioni nelle quali la domanda internazionale premium continua a crescere.
Villa Certosa: quando la scarsità vale centinaia di milioni
In Sardegna la logica cambia ancora. A giugno Fininvest ha confermato di avere accettato un’offerta vincolante per Villa Certosa, la grande proprietà della famiglia Berlusconi a Porto Rotondo. Reuters ha identificato l’acquirente in Constellation Hotels Holding Ltd, società legata allo sceicco qatariota Jassim bin Hamad Al Thani, riportando un prezzo nell’ordine dei 350 milioni di euro; i termini economici non sono stati resi pubblici da Fininvest. La tenuta si estende per circa 120 ettari e comprende 126 ambienti, piscine, anfiteatro, giardini e un approdo sotterraneo.
Villa Certosa non è un hotel e non sarebbe corretto inserirla forzatamente nell’hospitality investment.
È però un perfetto trophy asset.
Il suo valore deriva da elementi che il capitale può acquistare ma non riprodurre: dimensione, storia, accesso al mare, collocazione in Costa Smeralda e rarità di una proprietà di quella scala in una destinazione sottoposta a forti limiti fisici e urbanistici.
Qui emerge una delle ragioni più profonde dell’attrazione dell’Italia per i grandi patrimoni internazionali.
A Dubai, Doha o Riyadh è possibile costruire una villa più grande, un hotel più alto o un resort tecnologicamente più avanzato. Non è possibile costruire un’altra Costa Smeralda con la stessa storia, né aggiungere indefinitamente nuovi ettari sul tratto di costa più desiderato.
Il capitale può moltiplicarsi. La geografia no.
Red Sea Global: questa volta arriva anche lo sviluppatore
Il caso potenzialmente più importante per gli anni futuri è però Red Sea Global. La società, interamente controllata dal PIF, è lo sviluppatore dietro destinazioni saudite come The Red Sea e AMAALA e opera attraverso una struttura verticalmente integrata che comprende turismo, real estate residenziale, infrastrutture, mobilità e servizi. Nell’ottobre 2025 il CEO John Pagano annunciò che l’Italia sarebbe stata la prima destinazione della crescita internazionale dell’azienda. Oggi il sito ufficiale di Red Sea Global fa un passo ulteriore: nel descrivere il portafoglio della società cita esplicitamente “a new development in Italy”. Non sono ancora pubblicati nella pagina ufficiale località, dimensione dell’investimento, brand alberghieri o caratteristiche precise del progetto.
È importante mantenere questa distinzione. Sappiamo che esiste uno sviluppo italiano nel portafoglio dichiarato di RSG. Non sappiamo ancora abbastanza per attribuirgli una destinazione o un valore.
Ma la direzione industriale è già significativa.
Finora abbiamo osservato soprattutto investitori del Golfo entrare in società europee o acquistare asset italiani. Red Sea Global porta un modello differente: la competenza di sviluppo costruita in Arabia Saudita viene esportata in Italia.
Non arriva soltanto il denaro. Arriva lo sviluppatore.
Milano e il Mar Rosso sono già collegati
La relazione non è esclusivamente finanziaria. Nel novembre 2025 Red Sea Global ha inaugurato il primo collegamento aereo diretto europeo verso il Red Sea International Airport proprio da Milano, attraverso beOnd. Secondo RSG, il volo è stato pensato per connettere il pubblico europeo alle destinazioni The Red Sea e AMAALA.
È un dettaglio che acquista oggi un significato ulteriore.
Milano è contemporaneamente mercato di origine per il nuovo turismo saudita di fascia alta e città nella quale si concentrano una parte importante dei capitali, degli advisor, dei progettisti, dei brand e dei clienti che partecipano all’economia italiana del lusso.
Nel nuovo Hospitality Investment: chi investe negli hotel italiani, Milano Luxury Life ha ricostruito proprio questa funzione: la città non è soltanto una destinazione alberghiera, ma il luogo nel quale vengono organizzate operazioni che possono poi materializzarsi sul Lago di Como, in Sardegna, a Venezia, in Sicilia o altrove.
Perché proprio l’Italia
I numeri del mercato aiutano a togliere la discussione dal terreno delle impressioni. Il European Hotel Investor Compass 2026 di Cushman & Wakefield colloca l’Italia al primo posto tra i mercati europei più attrattivi per gli investimenti alberghieri, con un indice di 4,2 su 5. Milano è la città europea con il maggiore interesse dichiarato: il 55% degli investitori intervistati la considera di interesse “molto elevato”, davanti a Madrid e Roma. Il 69% segnala inoltre un interesse alto o molto alto per il segmento luxury.
Questo capitale incontra un mercato che offre contemporaneamente città e leisure.
Milano e Roma possono lavorare tutto l’anno; Venezia e Firenze hanno una notorietà turistica planetaria; Costiera Amalfitana, laghi, Puglia, Sicilia, Toscana e Sardegna aggiungono destinazioni nelle quali l’offerta di fascia alta può essere limitata per ragioni geografiche, paesaggistiche o normative.
L’hotel italiano più desiderabile raramente è soltanto un edificio con camere.
Può essere un convento, un palazzo nobiliare, una villa sul lago, un immobile affacciato sulla Laguna o una proprietà sulla costa. Questa complessità rende lo sviluppo più difficile, ma protegge anche l’asset dall’arrivo indiscriminato di nuova offerta.
La barriera all’ingresso è spesso il luogo stesso.
Il capitale paziente incontra il patrimonio lento
Esiste inoltre una compatibilità temporale. Un grande progetto alberghiero italiano può richiedere anni tra acquisizione, autorizzazioni, restauro, progettazione, ricerca dell’operatore e apertura. Non tutti gli investitori sono disposti ad attendere.
Sovereign wealth fund, grandi family office e patrimoni familiari del Golfo possono operare con orizzonti differenti rispetto a un fondo che debba liquidare l’investimento entro una finestra temporale molto precisa.
Questo non significa che accettino rendimenti insufficienti. Al contrario, la nuova fase saudita appare molto più attenta alla capacità degli investimenti di produrre ritorni. Anche nel mercato alberghiero europeo la disciplina è aumentata: Cushman & Wakefield indica per il 2026 un ROE medio richiesto dagli investitori del 15,6%, due punti percentuali in più rispetto all’anno precedente.
La pazienza del capitale non elimina dunque la necessità di rendimento. Permette semmai di aspettare abbastanza perché un asset raro possa essere trasformato correttamente.
Dal Golfo verso l’Italia, dall’Italia verso il Golfo
La relazione funziona poi in entrambe le direzioni. Arsenale riceve capitale saudita attraverso Gruppo Barletta, ma allo stesso tempo porta il proprio know-how ferroviario in Arabia Saudita con Dream of the Desert. Rocco Forte riceve capitale dal PIF mentre prepara la propria crescita internazionale. Red Sea Global importa in Italia competenze costruite lungo il Mar Rosso, mentre Milano è stata scelta come prima origine europea per il collegamento diretto con le nuove destinazioni saudite. A giugno FII PRIORITY Europe 2026 si è tenuto a Roma, dedicando parte del programma proprio a real estate, turismo, rigenerazione urbana, mercati dei capitali e flussi d’investimento. La scelta dell’Italia come sede europea del summit promosso dal FII Institute offre almeno un’indicazione della crescente intensità del dialogo finanziario tra i due sistemi. Il Ministero degli Esteri italiano ha inoltre descritto il rapporto con Riyadh come una partnership strategica, ricordando accordi governativi e societari per circa 10 miliardi di dollari annunciati in occasione della visita italiana del 2025 e indicando turismo e patrimonio culturale tra i settori di cooperazione.
Non tutto questo denaro è destinato al lusso, naturalmente. Ma crea un’infrastruttura politica, finanziaria e relazionale dentro la quale le operazioni luxury possono diventare più frequenti.
Il capitale risponde a una domanda che le maison conoscono bene
C’è infine un collegamento con la moda che rende questo fenomeno particolarmente interessante per Milano Luxury Life. Negli ultimi giorni abbiamo raccontato Armani, dove l’apertura futura del capitale deve essere organizzata senza disperdere l’indipendenza costruita dal fondatore. Abbiamo poi analizzato Dolce&Gabbana, dove il problema è differente: mantenere l’indipendenza finanziando una struttura diventata molto più complessa tra beauty, retail, Casa, Alta Moda e lifestyle.
Sono due casi italiani che pongono la stessa domanda da angolazioni opposte: quanto capitale richiede oggi costruire e mantenere un sistema del lusso globale? Il Golfo mostra dove una parte di quel capitale si trova. E soprattutto mostra ciò che cerca.
Non necessariamente il controllo completo di una maison. Il 49% di Rocco Forte lascia la maggioranza alla famiglia. L’8,5% della famiglia El-Khereiji in Barletta è una partecipazione di minoranza. Villa Certosa è invece un acquisto diretto di un trophy asset. Red Sea Global entra come developer.
Equity, real estate, minoranze, sviluppo: strumenti diversi per accedere allo stesso territorio economico.
L’Italia non deve limitarsi a vendere
La crescita dell’interesse internazionale ha infine una conseguenza che sarebbe sbagliato ignorare.
Per l’Italia, attrarre capitale è utile quando consente di restaurare immobili, sostenere aziende, creare occupazione, aprire nuovi mercati e aumentare la qualità dell’offerta. Diventa molto meno interessante quando il Paese si limita a cedere asset rari senza conservare competenze, gestione, capacità imprenditoriale e una parte significativa del valore prodotto.
Rocco Forte offre un equilibrio leggibile: capitale saudita, controllo familiare e management europeo. Barletta utilizza nuovo equity per sostenere una piattaforma italiana che a sua volta esporta progetti. Red Sea Global porrà una domanda differente quando saranno noti i dettagli dello sviluppo italiano: quanto del progetto verrà costruito attraverso architetti, imprese, operatori e competenze locali?
È su questo terreno che Hospitality Investment dovrà continuare a lavorare. Il capitale da solo non racconta abbastanza. Bisogna osservare chi controlla, chi gestisce, chi progetta, dove rimangono i margini e quale valore resta sul territorio dopo l’operazione.
La nuova geografia del lusso passa dal possesso del tempo
Nel dossier di Milano Luxury Life dedicato a hotel e resort diventati nuovi spazi delle maison avevamo osservato una trasformazione precisa: i brand cercano di aumentare il tempo trascorso con il cliente, entrando nella vacanza, nella ristorazione, nel wellness e nella destinazione.
Il capitale sta compiendo un movimento parallelo. Possedere una quota di un grande hotel, finanziare un treno di lusso, sviluppare un resort o acquistare una proprietà irripetibile significa esporsi a qualcosa che il prodotto tradizionale non può offrire nello stesso modo: il tempo e il luogo nel quale il cliente vive.
Una borsa può essere venduta in qualunque capitale. Il Carlton resta in via della Spiga. Villa Certosa resta sulla costa sarda. Un hotel storico a Roma non può essere trasferito a Riyadh. E quando un treno parte, la destinazione diventa parte integrante di ciò che viene acquistato.
È forse qui che si trova la ragione più profonda dell’interesse del Golfo per l’Italia. Il denaro può finanziare quasi qualunque cosa. Ciò che non può finanziare da zero è un luogo che ha già impiegato secoli a diventare raro.
