Studentati, Build-to-Rent, senior living e abitazioni a canone calmierato stanno allargando i confini del real estate residenziale italiano. Nel 2025 il solo PBSA ha attirato circa 520 milioni di euro di investimenti e nel primo semestre 2026 Milano ha concentrato il 57% dei capitali destinati al Living. Adesso la sfida più complessa riguarda la casa accessibile: trasformare un bisogno crescente delle città in un modello capace di attrarre capitale paziente senza perdere la propria funzione sociale.
Per molto tempo la casa in Italia ha avuto un significato immobiliare relativamente semplice. Si costruiva per vendere, le famiglie compravano e il patrimonio residenziale cresceva attraverso una proprietà privata estremamente diffusa. L’investitore istituzionale guardava soprattutto altrove: uffici, logistica, centri commerciali, alberghi.
Quel confine sta diventando meno netto. Una parte crescente del mercato residenziale viene oggi trattata come un’infrastruttura da possedere, gestire e mettere a reddito nel lungo periodo. Gli studentati hanno aperto la strada; senior living, Build-to-Rent e nuove forme di abitazione gestita stanno cercando di seguirla. La casa accessibile rappresenta il passaggio successivo e probabilmente il più difficile, perché deve conciliare due grandezze che nelle città più costose tendono ad allontanarsi: il rendimento richiesto dal capitale e il canone che una parte crescente della popolazione può effettivamente sostenere.
È su questo terreno che il real estate italiano sta cominciando a sperimentare nuovi modelli. Milano ne è già uno dei principali laboratori.
Il Living è entrato nei portafogli degli investitori
I numeri aiutano a capire quanto rapidamente stia cambiando il settore. Secondo Colliers, nel 2025 gli investimenti italiani nel Purpose-Built Student Accommodation, gli studentati progettati e gestiti specificamente per il mercato universitario, hanno raggiunto circa 520 milioni di euro, crescendo del 63% rispetto all’anno precedente.
Per la prima volta il PBSA ha rappresentato il 51% dell’intero volume degli investimenti Living. Il dato consente anche di ricostruire la dimensione complessiva del segmento: poco più di un miliardo di euro.
La trasformazione è rilevante perché mostra cosa accade quando un bisogno abitativo diventa sufficientemente grande, misurabile e strutturale da poter essere trasformato in un prodotto immobiliare per il capitale istituzionale.
In Italia ci sono circa due milioni di studenti, il 20% in più rispetto a dieci anni fa, mentre il tasso di copertura degli alloggi dedicati rimane al 4,9% e scende al 4% considerando soltanto il PBSA.
È precisamente questa distanza tra domanda e offerta a rendere il settore interessante per gli investitori. Il primo semestre 2026 ha confermato la dinamica. Il mercato immobiliare commerciale italiano ha registrato 7,4 miliardi di euro di investimenti, il miglior primo semestre mai rilevato da Colliers. Nel Living, il secondo trimestre ha prodotto da solo 310 milioni, +59% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Il Build-to-Sell ha rappresentato il 58% dei volumi del semestre e il PBSA il 33%. Soprattutto, Milano ha concentrato circa 320 milioni di euro di investimenti Living, il 57% del totale nazionale e il 43% in più rispetto al primo semestre 2025.
Il capitale ha quindi già cominciato a considerare l’abitare una famiglia di asset differenti, ciascuno con domanda, gestione e rendimento propri. La domanda successiva è inevitabile: può accadere la stessa cosa con la casa accessibile?
Milano prova a costruire il mercato che oggi manca
Il problema milanese è particolarmente evidente perché la crescita dei valori immobiliari ha progressivamente allargato la fascia di popolazione che si trova in una posizione intermedia: redditi troppo elevati per accedere all’edilizia pubblica e insufficienti per sostenere agevolmente il mercato privato.
Il Comune di Milano stima, sulla base di studi regionali, che questa condizione possa interessare il 37-38% dei lavoratori dipendenti.
Il Piano Straordinario per la Casa Accessibile cerca di intervenire esattamente in questo spazio. Il meccanismo scelto è interessante anche dal punto di vista finanziario. Il Comune non vende le aree, ma le concede agli operatori in diritto di superficie per 90 anni. Il privato deve costruire e successivamente gestire gli immobili rispettando le condizioni economiche stabilite dalla parte pubblica.
Per i primi tre bandi relativi all’ex Palasharp di via Sant’Elia, San Romanello e Bovisasca, il canone medio massimo è stato fissato a 90 euro al metro quadrato all’anno. Significa circa 375 euro al mese per un appartamento di 50 metri quadrati, 525 euro per 70 metri e 675 euro per 90 metri.
Gli alloggi devono rimanere in locazione calmierata per almeno trent’anni e i bandi attribuiscono punteggi aggiuntivi agli operatori che propongono canoni ancora più bassi o estendono la durata del vincolo.
Dopo una prima proroga estiva, il termine per la presentazione delle offerte sui tre compendi è stato spostato al 26 ottobre 2026, con l’obiettivo dichiarato dal Comune di arrivare all’aggiudicazione entro la fine dell’anno.
La questione interessante per il mercato comincia proprio qui. Perché fissare un canone accessibile è relativamente semplice attraverso una decisione pubblica. Costruire intorno a quel canone un’operazione immobiliare finanziariamente sostenibile per novant’anni è molto più complesso.
Il nuovo prodotto immobiliare è il tempo
Il modello tradizionale della promozione residenziale concentra gran parte della creazione di valore nel momento della vendita. Si acquisisce o si sviluppa un’area, si costruisce, si commercializzano le unità e il capitale viene progressivamente liberato.
Il Living istituzionale cambia la prospettiva. L’immobile rimane nel portafoglio oppure viene acquistato da un investitore che ne valuta la capacità di generare reddito per un periodo molto più lungo. Diventano quindi centrali occupazione, qualità della gestione, manutenzione, efficienza energetica, servizi, morosità, durata dei contratti e prevedibilità dei flussi.
Lo student housing ha dimostrato che il modello può funzionare quando la domanda è concentrata e il prodotto sufficientemente standardizzabile.
Il senior living potrebbe rappresentare un’altra grande evoluzione, soprattutto in un Paese nel quale l’invecchiamento della popolazione modificherà profondamente il rapporto tra abitazione, assistenza e servizi.
L’affordable housing porta la stessa logica in un territorio più delicato. Il rendimento non può essere costruito semplicemente aumentando il canone. Deve emergere dalla disponibilità del terreno, dalla struttura finanziaria dell’operazione, dal costo del capitale, dalla scala del progetto, dall’efficienza costruttiva e gestionale e, in alcuni casi, dalla collaborazione tra pubblico e privato.
È per questa ragione che la casa accessibile può diventare un’asset class soltanto se cambia il modo in cui viene prodotta.
La città mette il terreno, il privato deve trovare il rendimento
Il modello milanese offre un esempio molto chiaro. Il Comune mantiene la proprietà del suolo e concede il diritto di superficie per novant’anni. Per l’operatore viene quindi meno una parte del costo legato all’acquisizione del terreno, mentre in cambio vengono imposti vincoli sul livello degli affitti e sulla loro durata.
Il bando di San Romanello mostra quanto il punto di equilibrio economico sia centrale: 30 punti della valutazione sono dedicati alla sostenibilità e fattibilità tecnico-economica e al piano economico-finanziario dell’operazione. Vengono premiati sia la riduzione del canone rispetto alla soglia massima di 90 euro al metro quadrato annuo sia l’estensione del periodo di locazione calmierata oltre i trent’anni minimi.
Il pubblico utilizza dunque il valore dell’area per ottenere un beneficio abitativo; il privato deve trasformare quel vantaggio iniziale in un investimento sostenibile nel lungo periodo.
È una forma di real estate molto diversa dalla semplice costruzione di edilizia economica. E potrebbe diventare interessante proprio per quegli investitori che cercano attività capaci di generare flussi relativamente stabili su orizzonti temporali lunghi.
Fondi pensione, compagnie assicurative, fondi immobiliari, gestori internazionali e capitale infrastrutturale hanno esigenze differenti rispetto a uno sviluppatore che deve vendere rapidamente. La durata può diventare un vantaggio quando il rendimento è prevedibile e il rischio correttamente distribuito. Il punto ancora da dimostrare è se l’equilibrio possa funzionare su scala sufficientemente grande.
Dopo gli studentati, la sfida è costruire case per chi lavora
L’Italia presenta infatti un paradosso. Il capitale internazionale ha già individuato una domanda abitativa insoddisfatta e sta investendo negli studentati. Milano, Roma, Torino, Bologna e Padova sono i principali mercati e le pipeline continuano a crescere.
Ma il problema dell’accessibilità non termina quando uno studente consegue la laurea. Riguarda giovani professionisti, insegnanti, infermieri, lavoratori del commercio e dei servizi, famiglie con redditi ordinari e quella parte di classe media urbana per la quale vivere vicino al luogo di lavoro sta diventando economicamente sempre più difficile.
Per una città questa non è soltanto una questione immobiliare. Se il costo dell’abitare espelle progressivamente lavoratori e famiglie, aumentano gli spostamenti, cambia la composizione sociale dei quartieri e diventa più difficile per imprese e servizi trovare personale vicino ai luoghi nei quali è necessario.
La casa assume così una funzione che ricorda sempre più quella di un’infrastruttura economica. Ed è precisamente questa caratteristica che può renderla interessante anche per il capitale.
Dal real estate tradizionale al Living
Milano Luxury Life ha già osservato una trasformazione analoga nell’hospitality. Nell’analisi dedicata a chi sta investendo negli hotel italiani abbiamo visto come l’albergo sia progressivamente diventato un asset finanziario nel quale proprietà dell’immobile, gestione e marchio possono appartenere a soggetti differenti.
Nel residenziale sta accadendo qualcosa di comparabile. La casa destinata all’affitto istituzionale richiede un operatore, una piattaforma di gestione, servizi e una strategia finanziaria. Il valore non dipende esclusivamente dai metri quadrati posseduti, ma dalla capacità di trasformarli in un flusso di reddito stabile.
Student housing, senior living, co-living e Build-to-Rent appartengono a questa stessa evoluzione, pur rivolgendosi a popolazioni differenti. L’affordable housing potrebbe diventare il segmento nel quale questa trasformazione incontra il problema urbano più urgente.
Per riuscirci dovrà però evitare due errori opposti: produrre rendimenti insufficienti per mobilitare capitale privato oppure costruire un prodotto definito accessibile che, alla fine, non lo sia per chi dovrebbe abitarlo.
Una nuova asset class deve ancora dimostrare di funzionare
È prematuro sostenere che la casa accessibile sia già diventata una grande asset class italiana. I volumi degli studentati dimostrano che il Living è entrato nell’agenda degli investitori, mentre i bandi milanesi mostrano che il settore pubblico sta cercando strumenti nuovi per portare capitale privato verso l’abitazione a canone contenuto. Tra i due fenomeni rimane però uno spazio economico ancora da costruire.
Ed è probabilmente lì che si giocherà una delle partite immobiliari più interessanti dei prossimi anni. Dopo aver finanziarizzato uffici, logistica, hotel e studentati, il real estate sta cominciando a guardare alla parte più ordinaria e indispensabile della città: la casa nella quale possono permettersi di vivere le persone che quella città la fanno funzionare.
Se il modello riuscirà a trovare un equilibrio tra terreno pubblico, capitale privato, costo di costruzione, gestione professionale e canoni sostenibili, l’affordable housing potrà smettere di essere considerato soltanto un problema da finanziare. Potrà diventare un’infrastruttura urbana nella quale vale la pena investire.
